致力于可持續發展 推進產業“零碳”轉型｜新華財經高端訪談
發布時間：2023-09-13
編者薦語
近期，普洛斯REIT發布了2023年中期報告，率先完成擴募，以優質穩定運營，為客戶和投資人創造長期價值。在此背景下，新華財經專訪普洛斯，了解普洛斯作為原始權益人和外部管理機構在推動資產智慧化、零碳化管理運營方面的實踐，分享普洛斯不斷提升底層資產的管理運營水準、全面升級產業服務，以實現資產穿越周期的可持續發展的經驗。
以下內容經授權轉載：
今年以來，監管部門及地方政府陸續出臺多項政策，鼓勵REITs市場向縱深發展，而中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中金普洛斯REIT”）作為“首發+擴募”的“雙首批”公募REITs之一，用半年報交出了一份亮眼的“成績單”。
展望后續，普洛斯如何看待國內倉儲物流板塊的發展與表現？對于國內市場是否依然抱有信心？針對園區的綠色低碳發展，未來還會有哪些安排？記者帶著諸多問題專訪了普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪。
普洛斯資產中國區聯席總裁
趙明琪
2023年上半年實現收入19192萬元、凈利潤達1634萬元。
普洛斯REIT旗下資產——普洛斯北京空港物流園
“普洛斯立足領先的資產規模以及運營管理的經驗優勢，通過不斷提升底層資產運營水準，實現了資產的持續增值，也向投資人交出了一份穩健運營的‘成績單’。”普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪說。
可以看到，今年6月，中金普洛斯REIT完成了首次擴募工作，擴募后基金份額達到了19.38億份，基礎設施項目擴充至10個倉儲物流園，分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，建筑面積合計約115.7萬平方米。
不僅如此，截至2023年6月30日，10個倉儲物流園實現倉儲租賃收入達18114萬元，毛利率93.96%，息稅折舊攤銷前凈利率70.89%。10個倉儲物流園簽約的有效市場化租戶合計為74個，時點平均出租率達87.58%——考慮普洛斯（重慶）城市配送物流中心已與客戶完成租賃意向協議轉簽正式租賃協議的面積后，出租率為90.55%。
普洛斯REIT首批擴募資產之一——普洛斯青島前灣港國際物流園
“無疑，此次參與首批公募REITs擴募，有助于普洛斯保持對中國基礎設施領域的高效、高速投資，助力實體經濟以更為綠色環保的方式進入下一輪高質量增長。”趙明琪坦言，“具體而言，本次擴募是對已持有基礎設施資產覆蓋區域的補充，能進一步分散資產組合地域風險；同時，擴募也有利于提升產品的整體規模，充分發揮倉儲物流資產管理規模效應，有助于提升底層資產經營效益；再者，通過納入更多具有較強經濟活力與成長潛力的資產，吸收一線城市及強二線城市的外溢效應，能夠拓展中金普洛斯REIT持有的倉儲物流園輻射范圍，形成全國網絡化布局。”
值得一提的是，近日中金普洛斯REIT還發布了2023年度第二次分紅公告。本次分紅是中金普洛斯REIT擴募后的首次分紅，以2023年6月30日為基準日的可供分配金額約為17186萬元，實際分紅金額約為16326萬元，分紅方案為0.8423元/10份基金份額。
待本次分紅完成后，中金普洛斯REIT自上市以來共計分紅5次，累計分紅金額約5.8億元。
基礎設施公募REITs的穩健表現，離不開底層資產運管的精耕細作。
“資本市場的關注，是對普洛斯不斷精進運營管理的鼓勵與鞭策。”趙明琪告訴記者，“作為中金普洛斯REIT的原始權益人及外部管理機構，我們正不斷著力提高資產的智慧化、零碳化運營水準，旨在提高產業服務能力，驅動中金普洛斯REIT可持續發展，為客戶及投資人創造長期價值。”
所謂智慧化，即借助物聯網、計算機視覺等新一代信息技術，構建資產數字化底盤，以智能化應用系統平臺為支撐，將人、車、貨、物等全面感知、數字連接并深度融合，全面提高基礎設施運營效率，為客戶提供便捷高效的綜合服務、賦能增效的解決方案。
至于零碳化，是指將ESG理念沉淀到資產投資、開發、建設、運營與管理的全生命周期的各個環節中。談及底層資產綠色低碳發展，趙明琪表示：“我們將主要聚焦以下四方面工作的優化和完善。”
其一，是加大清潔能源應用。普洛斯將加大推行清潔能源在物流園及產業園的使用，例如，于園區部署屋頂光伏發電系統、儲能設施、充換電基礎設施等，讓新能源成為園區的標配，助力節能減碳。
普洛斯REIT旗下資產——普洛斯江門鶴山物流園配備了屋頂光伏發電系統與新能源充電樁
普洛斯REIT旗下資產——普洛斯增城物流園部署了屋頂光伏發電系統
“以屋頂光伏太陽能為例，中金普洛斯REIT項下的6個倉儲物流園區的屋頂光伏裝機容量共計32.43MW（兆瓦），預計每年可提供約3376.88萬度清潔電力，在平均設計使用年限25年內，預計可減少碳排放約841700噸。”趙明琪說，“這些屋頂光伏發電系統的覆蓋面積已達296825平方米，占普洛斯REIT園區屋頂總面積約40.7%。”
其二，是擴大綠色租約。據介紹，去年普洛斯便已開始積極推廣綠色租賃——即與客戶在園區租賃合同的基礎上優化增加ESG相關條款，推動園區租戶使用低能耗設備、采取節能舉措，以更為綠色的方式高效運營。
其三，是著力可持續開發建設——圍繞綠色建筑、隱含碳排放和可持續建造等方面，普洛斯將進一步落地其中國區物流及供應鏈基礎設施ESG目標。“從2022年開始，所有普洛斯新建設的物流及供應鏈基礎設施都要達到可持續建筑認證標準，全面執行綠色建筑標準。預計未來十年之內，我們在中國的綠色建筑覆蓋面積將達到3000萬平方米。普洛斯還將系統化地進行每個項目的全生命周期分析及建筑隱含碳計算，助力行業碳達峰、碳中和。”趙明琪稱。
最后，是綠色智慧化運營。通過應用節能環保技術、智慧化碳排放管理系統，打造智慧零碳解決方案等數智化手段，持續推動園區實現精細化運營、節能減排、降本增效。
不可否認，物流不動產是一個長周期的產業，在國內經濟弱復蘇態勢延續的大背景下，未來普洛斯是否依舊看好國內市場？應如何提升抗周期能力？
“在新經濟高速發展的背景下，作為產業鏈的底盤，高標準的物流及產業基礎設施是支持產業升級、推動新經濟發展的重要力量，因此我們對于國內市場的發展充滿信心。”趙明琪樂觀表示。
至于如何穿越周期，在國內經濟復蘇仍顯疲弱的大環境中，持續調高自身的抗周期能力，讓旗下資產在較長周期里保持較好的效益和表現，趙明琪指出，“首先，我們深入研究了客戶群體的周期性變化，以及不同階段的經濟發展脈絡和區域經濟趨勢變化，一直在深化面向更多元化的客戶群體的服務能力，包括從倉儲物流租賃延伸到定制開發、金融科技、新能源解決方案等不同維度，與客戶展開深度合作。”
其次，普洛斯在進行選址、投資、開發等所有環節時，都會立足于產業鏈角度，為鏈條中不同的客戶提供配套服務，致力于為客戶的運營創造價值。
普洛斯REIT位于大灣區的部分資產：普洛斯順德物流園（上）、普洛斯增城物流園（左下）普洛斯江門鶴山物流園（右下）
“聚焦區域布局層面，目前我們更青睞長三角、大灣區、京津冀等經濟活躍地區中消費和生產集聚的區域。”趙明琪介紹稱，“以大灣區為例，公開數據顯示，這里聚集了中國八成的供應鏈企業，擁有三百多個各具特色的產業集群，是供應鏈產業升級的大本營。目前，普洛斯已在深圳、廣州、佛山、東莞、中山、肇慶、惠州、江門等9個大灣區城市，投資開發了30多個物流園及產業園，資產管理面積約400萬平方米。為了進一步滿足近年來當地跨境電商、汽車、冷鏈和通信電子等產業蓬勃發展的需求，接下來普洛斯對該地區的投資布局會繼續加速。”
再者，圍繞物流及產業基礎設施，普洛斯旗下還有私募股權投資板塊，且已經參與了諸多領先的物流公司及產業上下游衍生領域的投資，比如物流科技、中央廚房、生鮮冷鏈，等等。
“總而言之，普洛斯將一如既往地積極響應各區域政府對戰略性新興產業發展的要求，致力于不斷完善物流及產業基礎設施網絡，引入海內外客戶，為加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局助力。”趙明琪說。
（本文首發于新華財經，記者 楊溢仁，編輯：王柘）
