看普洛斯如何用硬實力玩轉“基金游戲”
發布時間：2018-03-19 新聞來源：萬聯網
萬聯導讀：2018年2月9日，全球領先的現代物流及工業設施提供商普洛斯（GLP）宣布，其與中國人壽聯合發起設立了普洛斯在中國的第一個收益增值型基金（以下簡稱“基金”）。該基金的承諾資本約100億元人民幣（約合16億美元），將用于在中國收購已完工的物流和工業資產，目前此基金已成為國內物流行業最大的收益增值型基金。強強聯手的背后，普洛斯將如何“玩轉”這場基金游戲？
普洛斯的“基金游戲”
普洛斯是全球領先的現代物流解決方案提供商，管理資產規模達460億美元，在全球8個國家管理的物業組合達6200萬平方米。目前，普洛斯旗下共有15支基金，在中國有兩支物流基礎設施開發基金，即中國物流基金I和中國物流基金II，以及近期攜手中國人壽新設立的收益增值型基金。兩支物流開發基金主要用于在中國開發現代物流基礎設施，新設立的收益增值型基金將用于收購已完工的物流和工業資產。
近年來越來越多的跨界玩家（平安、萬科、中國人壽）涉足物流地產，表面上是商業發展或者金融逐利的驅動，更深層次的原因是中國供應鏈體系發展需求的驅動。中國的供應鏈體系的效率，不僅取決于管理的優化與技術的賦能，物流基礎設施是根基。
供應鏈在一些發達國家是國家戰略，中國也在近年來越來越重視供應鏈的體系建設與完善。而普洛斯在物流基礎設施方面的投資、運營是有代表性的。普洛斯在中國的迅速擴張，固然有早起的鳥兒有食吃的機遇因素，有長袖善舞合縱連橫的戰略因素，有中國經濟和貿易迅速發展的宏觀因素，但是還有一點最重要的，就是普洛斯本身深厚的內功——物流基礎設施項目開發、基金管理和運營能力。項目開發與物業管理為其基金提供了堅實的基礎，基金管理為地產開發與物業管理打通了資金渠道，三者形成穩固結實的閉環結構。
隨著中國城市化進程的加快，中國的內需市場日益增長，特別是電子商務的蓬勃發展，推動了市場對現代物流設施的需求。但同時，國內高標準、高質量的現代物流設施僅占全國倉儲總面積的20%左右，現代物流設施供應緊缺的現狀為現代物流設施提供商創造了空前的發展機遇。
自2003年攜“物流地產”概念登陸中國，普洛斯發展態勢可謂一日千里，迅速成為中國最大的現代物流設施提供商。“物流地產”是工業地產范疇下的一個特殊領域，也是市場化分工趨勢下的眾多產物之一。通過建設物流設施和提供專業的物業管理服務，可使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的資金用于設施建設上，專心致志地做好主業。盡管“物流地產”在當時的中國還屬新事物，但隨著中國物流行業的的飛速發展，傳統倉儲模式也將面臨突破和創新，物流地產基金作為新型的金融模式，可成為物流地產發展鏈條中的重要一環。而且，物流地產基金這類核心型基金在需要輕重資產分離的地產子行業中，能夠有效解決長期持有物業過程中的資金占用難題，未來也將發揮越來越重要的作用。
為了有效地回收資本，加強資本再利用，普洛斯在多年前就設立了基金管理部門，物業開發、物業管理和基金管理構成了一個物業與資金的閉合循環。普洛斯基金管理部門負責組織投資者募集資金，收購資產，設立基金，由普洛斯作為基金經理管理基金以及基金旗下的資產，從而獲取基金管理費收入和基金分紅收益。
物流開發基金的運作模式是，物業開發部門在機場、港口等交通樞紐處持有一定量的土地儲備，然后以“定制開發+標準化開發”兩種模式逐步完成工業園區的建設；項目封頂后，開發部門將其移交給物業管理部門，物業管理部門通過進一步的招租和服務完善使物流園區出租率達到穩定運營狀態。物業管理部門負責項目的日常運營管理，并收取一定服務費，而基金管理部門除負責發起基金（募集資金）外，還協同物業管理部門提供物業管理、投資管理（資產的收購和剝離），資本管理（負債率控制）以及收益分配的服務，相應獲取日常的基金管理費收益和業績提成收益—由此實現基金模式的閉合循環。而在基金到期后，將通過資產的上市，或發起更大規模的新基金來吸收合并舊基金，以推動基金模式的可持續發展。
普洛斯優秀的基金管理能力使其可以保障資產的保值增值，以及積極穩定的收益，也正是這個原因，這使普洛斯擁有了一大批積極尋求合作的企業，其中也不乏有央企的身影，而普洛斯自身也在進一步加強運營管理能力，無論是收購資產還是基礎設施開發，普洛斯用實力創造了一個又一個成功案例。
2013年普洛斯順應大勢，成立了中國物流基金一期，六家來自于亞洲、歐洲、北美洲的領先的投資機構與普洛斯投資總計30億美元，以開發中國現代化物流基礎設施，目前此基金已全部投資部署完成，其中普洛斯公司對該基金所占份額達到56%。
2015年7月普洛斯再次發起成立中國物流基金二期，目標規模達70億美元。普洛斯作為資產管理者，持有基金56%的份額。值得注意的是，普洛斯的這兩支基金是專注于中國物流基礎設施開發，屬于開發型基金。
普洛斯通過基金管理平臺在與全球的投資機構的合作中持有高品質的地產資產。這可以加強普洛斯的網絡化效應，提高服務全球化客戶的能力，在建立更強的客戶關系的同時保持整個財務狀況的良好。基金管理平臺使得普洛斯能夠從更多的渠道獲得收益，如資產管理費、基金管理費、租賃費、物業管理費、長期激勵費用等。
早在2006年普洛斯與中國物資儲運總公司就已簽署戰略合作協議成立合資公司。這次合作雙方對土地進行了一級開發，并決定將開發建成的物流園出售給普洛斯基金，由此獲取溢價。普洛斯作為基金經理管理基金以及基金旗下的地產,獲取基金管理費收入和基金分紅收益。儲股份董事長韓鐵林表示，在與普洛斯合作的過程中，中儲總公司或中儲股份的資產得到了三重增值：一是土地增值；二是將倉儲中心出售給基金的增值；三是經營運作倉儲中心的收益。
2018年2月26日，普洛斯與海航集團在海南三亞簽署戰略合作協議，根據協議，未來雙方將基于現代物流基礎設施的投資及運營，在基金管理、金融服務以及整合現代物流上下游生態體系等領域開展全面合作，實現雙方各自優勢和資源的協同、互補，推動雙方的共同發展。同時將圍繞基金管理平臺搭建、不動產運營等開展進一步合作。海航集團董事長王健表示，攜手普洛斯集團，將助力海航旗下現代物流板塊進一步構建、實現高價值全球物流供應鏈樞紐，全方面打造面向全球、貫穿物流全程的數字物流生態體系，擴展海航現代物流在行業中的領導地位。
不難看出，普洛斯已不再是單純的物流設施提供商，而是物流生態系統的打造者。此次與中國人壽聯合發起設立的收益增值型基金更能表現出普洛斯極強的基金管理能力。
普洛斯與中國人壽強強合作
“此次中國收益增值型基金的設立對普洛斯的發展是一個重要里程碑。我們可以根據業務發展戰略，來選擇收購合適的物流資產，進一步壯大全國的物流基礎設施網絡。同時，機構投資者普遍希望與普洛斯進行長期的資本合作，并在中國物流行業的快速發展中實現資產的保值增值。我們計劃在中國設立更多新的收益型基金。”普洛斯中國區副董事長諸葛文靜表示，此次中國收益增值型基金的設立，有利于普洛斯抓住國內物流基礎設施行業的發展機遇，快速助推其中國業務的發展。
所謂收益增值型基金是指根據項目收益來決定客戶的最終收益率。獨特的是，普洛斯這次設立的收益增值型基金和以往開發型基金不同。中國物流基金I期和中國物流基金II期，從一開始的土地購買到之后的開發、物流設施建設都是作為基金管理的項目完成，而此次設立的收益增值型基金成立后將直接收購已建成物業。之后，基金管理人會跟客戶約定一個項目收益率，項目收益率達到某一個界限的時候，管理人和投資人再來分多出來的部分利潤。
中國人壽表示，鑒于國民經濟增長模式轉型及消費需求釋放，中國人壽長期看好新型零售業態飛速發展背景下物流行業所享受的正溢出效用，其自身的實力與擔當，加上中國物流市場的強大基礎，以及普洛斯的專長，讓該基金成為一個極具吸引力的投資機會。
普洛斯的基金項目和其本身的資產保值增值的管理能力吸引了很多全球領先的機構投資者，越來越多的合作伙伴選擇與普洛斯展開合作。普洛斯以基金管理和園區資產管理為基礎，在搭建大的資產管理平臺方面占得先機，并產生了很大的規模效益。
通過物流地產基金模式，普洛斯在傳統物業自持下兩倍的財務杠桿基礎上，獲得了5倍的股權資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率達到10倍；將開發部門90%以上的資產置入基金，使得普洛斯提前兌現了物業銷售收入和開發利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2-3年；快速回籠的資金被用于新項目開發，項目成熟后再置入基金，從而形成物業開發、物業管理與基金管理部門間的閉合循環，這種資產和現金的加速循環推動了普洛斯以自我開發為主的內生規模擴張。
毫無疑問，普洛斯已成為是全球范圍內最成功的現代物流及工業設施提供商和運營商，也是國內萬通、合生、宇培等眾多有志于工業地產的運營商所極力仿效的標桿。它玩轉物流基金的方式可謂眼花繚亂，就中國目前的金融背景而言尚難完全模仿。對于普洛斯而言，這場專屬于它的基金游戲，未來還會怎樣上演？又將和哪些大企業擦出合作火花？讓我們一起拭目以待！
