新黃金十年，普洛斯如何在產業升級中捕捉新機會？
發布時間：2023-05-25 新聞來源：運聯智庫
僅僅在2022年，普洛斯全球募資的規模就超過了1000億元人民幣，并通過加碼收并購的增值策略，持續重倉優質資產。
普洛斯看到了什么樣的確定性？
“我們是專業的投資、資管和產業服務公司，資產效益能夠持續跑贏的秘訣，就是長期主義。”普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪說道。
這一視角下，頭部玩家越是在不確定性的環境中，越是要保持紀律性。這是價值投資者的方法論，能夠幫助他們抵御“虛熱”時的誘惑與“低估”期的恐慌。
如今，在一度不確定性為主的宏觀環境中開工建設的普洛斯東莞新沙物流園，不僅提前4個月完成建設，并且表現出開園即滿租的狀態，達到90%的出租率。
客戶的選擇，正在驗證普洛斯的價值邏輯。
普洛斯東莞新沙物流園身上的一個典型標簽是：舊廠改造。
事實上，不僅僅是普洛斯，主流的物流地產商在過去幾年，都頻頻通過收購來整合物流地產。這或標志著整個市場進入了存量時代。
據趙明琪分析：“2018年是行業的一個分水嶺。之前伴隨著商流的變革，物流地產一直處于高速發展期，這一高成長性吸引了大批玩家進入。2018年后，行業從高速發展轉向高質量發展，物流地產不再是比如何建房子、如何選址那么簡單，玩家的能力開始出現分化。”
普洛斯資產中國區聯席總裁 趙明琪
這種高速向高質轉換的過程，至少包含兩層意思。
一方面，市場不缺資產，缺的是優質資產。通常所理解的“物流地產”，大多是做基礎空間租賃，拿地開發、建倉（或檔口），然后把標品轉租或交易給客戶。過去，物流行業的增長期催生了眾多玩家，區域型的地產商、大型物流企業甚至房企跨界入行。
這一過程中，大家普遍定位于普通倉儲物流，經營粗放、集約化程度低、勞動密集性強、園區環境較復雜等是大多數資產的典型特征。公開數據顯示，這一時期，市場上的高標倉規模占整體倉儲的比重尚不足 10%。
而類似普洛斯這樣定位在以新消費、高端制造業和第三方物流為主的高標倉玩家較為稀缺。當前消費升級的背景下，國內市場對這類優質資產的需求進一步增大。
另一方面，擺脫同質化，優質資產再擴容。伴隨著城市的產業升級，作為不可再生資源，土地資源變得愈發稀缺，拿地門檻高企。這也使得物流地產商不得不重新定位，探索新的可能性。
以普洛斯東莞新沙物流園為例。其所在的麻涌鎮，地處廣州與深圳連線的黃金走廊，坐擁兩座港口，是大灣區內核心物流樞紐之一。同時，作為華南最大的糧油產業集聚區和全國三大糧油加工基地之一，麻涌鎮近年來加大力度培育以糧油為基礎的特色食品飲料產業集群，并以此推動區域產業基礎高級化、產業鏈現代化，升級發展新經濟產業體系。
資產稀缺性、產業集群的升級需求催化下，普洛斯于2019年收購當地舊食品生產廠房，投入約10億元人民幣，在原址基礎上重新定位、更新升級。
據了解，升級后的普洛斯東莞新沙物流園采用了4層雙盤道的設計，建筑層高達49.4米，成為國內最高的供應鏈基地之一，園區建筑總面積從之前的30000平方米擴容到270000平方米。同時，通過采取節能降碳措施并充分利用可再生能源，園區已成為國內首個獲得“卓越級”（最高級別）凈零碳建筑認證的物流園。
正如上面所說，市場上不缺資產，缺的是優質資產。對于現存資產的升級改造，正在成為存量時代的最優解。
趙明琪透露，普洛斯做舊廠房改造是有選擇性的。一個是地域中的供需關系。老舊廠房改造更多發生在經濟發達區域，比如北上廣深，因為當地的土地更稀缺、價值更高。
另一個則跟當地的產業結構升級需求息息相關。基于此，普洛斯也對自己投資開發在管的園區進行了二次更新。比如其位于蘇州、上海等地的單層廠房和倉庫，如今也伴隨著城市化進程、客戶需求升級，去進行提升和翻建。
長期主義的核心，在于具備抵抗周期的能力。
物流地產，是一個長周期的產業。資產能夠持續跑贏的邏輯，在于捕捉周期。
面對不同階段的經濟發展脈絡和區域經濟變化，以及客戶群體性的周期性變化，及早地捕捉到下一個周期，才能與客戶產生更深遠的合作和價值。在趙明琪看來，這是普洛斯一直以來致力于做的事情。
這種周期性，從普洛斯的客戶結構變化中可見一斑。事實上，對于大多數高標倉運營商而言，重點客戶群在過去幾年里都在經歷著從合同物流到快遞快運，再到如今越來越多的跨境電商物流、生鮮冷鏈、新能源供應鏈企業等的變化。
透過客戶結構的變化找機會，是普洛斯抗周期能力的源泉。從這一維度來看，客戶是普洛斯的“眼”。
“早期的經濟結構中，以生產制造出口為主的產業占大比例，供應鏈服務的是To B的產業。這時候，物流地產的客戶就以合同物流為主。隨著商流變革，供應鏈慢慢以消費為主體的時候，貨物需要運輸和配送到C端，新物流的組織模式變成了企業與個人、家庭之間的連接關系，快遞快運迎來最好的發展期。”趙明琪分析道。
當然，變化的商業世界中，沒有不變的生意。如今，在消費升級、能源變革等需求催化下，新的變化隨時會沖擊舊有格局，普洛斯捕捉周期的方法論是什么？
1）多元化抵御周期。
多元化包括產業的多元化、客戶結構的多元化及合作模式的多元化。產業的發展有大周期、小周期，大周期是隨著技術發展帶動的產業升級，小周期是短期的供需波動。
客戶結構的多元則是應對上述商流的更迭中，對新增量的感知能力；合作的多元化則是指不僅僅在物業的租賃，還包括延伸出來的金融科技等維度的深度合作。
2）產業鏈創造價值。
根據趙明琪的分析，普洛斯所有的選址、投資的關注點，都是為客戶的運營創造價值。其中的核心，首先是捋清楚鏈條。
鏈的概念就在于，不能孤立地去看一個企業，而是要看它的整個產業鏈。包括，從龍頭企業引出來的產業供應鏈和圍繞消費升級的消費供應鏈，以及“產——銷——配”這條鏈之間的關系。這個關系理清理順之后，才能系統地思考，如何為這條鏈的效率做配套和保障。
3）股權投資看方向。
普洛斯不單單提供物流及產業基礎設施，普洛斯旗下還有私募股權投資板塊，投了很多領先的物流公司及產業上下游的衍生領域，比如物流硬科技、中央廚房、生鮮冷鏈等等。
趙明琪表示：“因為做股權投資，我們對行業的理解和認知更深刻。股權投資團隊會對其所投的企業或所處的賽道有更深入的理解，包括企業未來的方向、所處賽道的競爭格局等。通過投資，也讓我們反向參考和思考如何做選址、服務什么樣的客戶，會對未來趨勢有更清晰的認識和預判。”
數據顯示，整個粵港澳大灣區聚集了中國八成的供應鏈企業，擁有三百多個各具特色的產業集群，是供應鏈產業升級的大本營。
基于上述邏輯，普洛斯深耕大灣區市場，已在深圳、廣州、佛山、東莞、中山、肇慶、惠州、江門等9個城市，投資開發了30多個物流園及產業園，資產管理面積約400萬平方米。
目前國內經濟最活躍的區域，一個是長三角，一個是珠三角。
“普洛斯中國在建及在運營的物流及產業基礎設施面積大約5000萬平方米，華南地區約在400萬平方米左右。我們過去對于長三角的投入更大一些，接下來，對大灣區的投資建設會加速。理想的狀態是大灣區的資產占比能達到20-25%。”趙明琪說到。
這意味著，對普洛斯而言，華南市場至少還有一倍的機會。新增量來自哪里？
1）跨境電商物流。
中國70%的跨境電商聚集在華南，與之相配套的跨境電商物流在此集聚。據了解，幾家大型、主流的跨境電商企業，在大灣區都有總集貨倉。并且由于業務的高增長，這些企業一直在擴大倉儲面積，他們對于物流設施和基地的需求量很大。
2）冷鏈物流。
冷鏈包括醫藥冷鏈和食品冷鏈。以食品冷鏈為例，消費升級的大背景下，越來越多冷鏈配送時效開始控制到分鐘級。不同于過去的點發全國的模式，消費端驅動之下，品牌商開始在供應鏈上尋找創新的可能。
趙明琪以普洛斯服務的一個烘焙品牌舉例：“烘培產品有著保質期短的特點，這個時效要靠倉擠出來。一方面是倉網的顆粒度，要把配送半徑縮短在30分鐘到60分鐘之內；另一方面是廠到倉、倉到配的距離越短越好。這里面就形成了一個高效供應鏈，它的特征就是產（生產）和配（配送）一定要在一起。”
3）汽車供應鏈。
大灣區汽車產業很發達，不管是傳統的燃油車，還是新能源車都比較活躍。而主流傳統的燃油車品牌和新能源車品牌，恰好都是普洛斯長期服務的對象。
汽車供應鏈尤其體現普洛斯服務的產業思維。以其服務的寶馬為例，位于沈陽的普洛斯鐵西物流園，選址就在寶馬的整車廠附近。在產業鏈鏈主企業的牽引之下，普洛斯不僅可以提供整車廠汽車零部件的配套服務，還延伸到寶馬的售后物流。
除此之外，在投資新產能時，普洛斯以客戶需求為導向，將ESG的理念貫穿在整個規劃、建設與運營中。比如在能源方面，高效利用土地資源，園區屋頂配備分布式屋頂光伏發電站；在基礎設施方面，應對新能源物流車應用趨勢，配備充電樁；在科技方面，通過引入新技術，提升資源利用效率；在建材方面，通過本地采購，最低化運輸過程中產生的碳排放……
未來，像這樣的標準會成為普洛斯所有新建物流及產業基礎設施的標配。
綜合看來，在產能提升的過程中，普洛斯恰好踩在了全國各地產業集群、產業升級、綠色低碳的風口上。以長期主義深耕市場帶來的紅利，恰巧在對的時間慢慢釋放。
