實地調研！揭開公募REITs運營面紗｜中國基金報調研報道
發布時間：2023-10-27 新聞來源：中國基金報
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近期，中金普洛斯REIT舉辦媒體開放日，邀請多家財經證券媒體實地調研走訪其底層資產，并與原始權益人及外部管理機構普洛斯、基金管理人中金基金以及園區租戶企業相關負責人交流探討。記者深入了解了普洛斯的資產管理運營策略和最佳實踐，親身體驗現代高標倉儲物流基礎設施的運作，體會了產業基礎設施對地區經濟升級發展的重要性，并發表了一系列深度報道，與投資人分享，以饗讀者。
以下為中國基金報調研報道，經授權轉載，略有刪節，版權歸中國基金報所有：
自首批公募REITs上市至今，中國公募REITs市場穩健運行已有兩年多時間。作為國內首發+擴募的“雙首批”公募REITs之一，“中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”(以下稱“中金普洛斯 REIT”)的底層資產運營和未來發展規劃備受關注。
日前，記者實地調研了中金普洛斯REIT持有的其中兩個園區項目——普洛斯廣州保稅物流園和普洛斯增城物流園，并對園區內代表租戶進行訪談。通過“一線”探訪，公募REITs神秘面紗背后的底層資產運營實況得以揭開。各項倉儲物流工作安全、有序、高效地進行，忙碌的場景構成了一幅生動畫面。
我國基建公募REITs市場剛剛起步，具有廣闊空間。未來中金普洛斯REIT更好地盤活存量資產，為實體經濟特別是基建投資帶來源頭活水。
普洛斯廣州保稅物流園和普洛斯增城物流園都位于廣州，是普洛斯在當地運營管理的穩定運營園區中的范例。
其中，普洛斯廣州保稅物流園建成于2006-2008年，位于廣州經濟技術開發西區的保稅區范圍內，廣州保稅區的主入口處，區位條件優越，出租率（截至2023年6月30日）達100%。保稅區內擁有先進的物流倉儲，具有保稅倉儲、保稅展示、保稅物流和保稅加工等多重功能，產業集聚度高，跨境保稅電商等產業氛圍較好。
普洛斯廣州保稅物流園“普洛斯的物流供應鏈設施在中國市場主要服務兩大類的客戶群體，一個是生產制造類供應鏈，另一個是生活消費類供應鏈。” 普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪介紹，如果進一步細分，電商類企業又分為境內電商和跨境電商，例如普洛斯廣州保稅物流園的租戶代表為一家跨境電商供應鏈服務企業，主要服務于頭部電商平臺的進口消費品國際采購業務。
在普洛斯員工及租戶代表的陪同下，記者進入由該供應鏈企業運營的國內某頭部電商的華南區進口保稅倉儲中心。映入眼簾的是一幅繁忙畫面，多個包裹在傳送帶上移動，它們將發往全國各地，承載著人們對各類進口商品的需求。工作人員們身著統一的制服，頭戴藍色的帽子，使用手持PDA，根據包裹上的地址和信息，迅速而準確地將其分揀到相應的傳輸帶上。內部定制好的貨架、傳送設施井然有序，且配備安全通道指示、消防栓、火災警報器、滅火器等消防用品。
普洛斯增城物流園則位于廣州增城經濟技術開發區范圍內，處于廣州“東進”軸線上，周邊公共服務配套設施較完善。其于2011-2014年建成，周邊以工業園為主，工業集聚度高，汽車物流等產業氛圍濃厚。項目分為一期及二期，由6棟倉庫及物業用房等配套組成。
普洛斯增城物流園
作為普洛斯增城物流園的租戶代表之一，普冷國際物流(上海)有限公司（以下簡稱“普冷”）是一家專注高品質食品物流的冷鏈企業，業務網絡已覆蓋30個城市，39個網點（含自營+外倉），服務的客戶超過600家。普冷廣州增城物流中心即選址于普洛斯增城物流園。
據介紹，今年二季度，普冷新簽多個客戶，接連中標多個知名商超便利店重大項目，為食品生產、流通和消費提供安全、便捷、透明的冷鏈物流保障。此外，普冷成都龍泉驛庫二期、北京航港庫一期擴建順利完工，深圳鹽田庫、東莞新沙庫、武漢東西湖庫、青島黃島庫等多個高標冷庫按計劃建設中。
“第一次及每一次都把事情做對。”這是普冷廣州增城物流中心庫內墻上的標語，也是普冷一直以來的信念。記者穿戴好防寒衣服，跟隨普洛斯及租戶員工代表進入普冷庫。庫內分為冷凍區、冷藏區、變溫區、穿堂（備貨）區，其中冷藏區和穿堂區是工作人員活動的主要區域，在這里完成冷鏈食物的分揀和包裝。
普冷廣州增城物流中心庫內穿堂區
進入溫度低至-25℃的冷凍庫，擺滿貨物的穿梭貨架令人眼前一亮。為保證庫內溫度適宜，相關人員會定期按規定對溫控設備進行維護、校驗。
溫度為-25℃的普冷廣州增城物流中心冷庫內
“民以食為天，冷庫的運營需要多方面加強規范。”普冷華南區總經理鄭李輝介紹，“例如是否具有與其貯存的冷藏冷凍食品品種、數量相適應的設施設備；是否保持場所環境整潔以及貯存場所、裝卸食品的容器、工具和設備是否清潔衛生并定期開展消毒等，都是要落實主體責任的問題。”
值得一提的是，普洛斯借助物聯網、計算機視覺等新一代信息技術，構建資產數字化底盤，以智能化應用系統平臺為支撐，全面提高基礎設施運營效率。低碳化是園區的另一特色，普洛斯增城物流園已部署屋頂光伏發電設施，由普洛斯旗下普楓新能源投資開發。
“現在有些冷鏈設施設備如果使用時間到8年以上、10年以上，使用時的能耗非常高，這個時候我們會幫客戶做節能減排，比如做碳管理、部署屋頂光伏發電系統、儲能等，這些也是我們現在正在推行的。”普洛斯華南區相關運營負責人說道。
普冷廣州增城物流中心庫內
截至目前，普洛斯在華南區運營有35個物流園和產業園，主要是分布在廣東、廣西和海南3個省的 12個地區市場，資產管理規模約為250億元。
普洛斯華南區相關運營負責人士表示，華南區域客戶的類型清晰，其中體量最大的電商零售占據華南近半壁江山。在傳統的快遞物流行業之外，電商零售、冷鏈（食品及醫藥）、生活時尚、汽車等行業的客戶隨著需求的增多、租賃面積也在增長，在普洛斯客戶類型中排在了前幾名。
“汽車產業也是華南區域市場優勢所在。華南區服務汽車及零配件客戶的面積將近有25萬平米，占了我們整個租賃面積的15%。其中，某全球知名汽車客戶在中國有三個進口基地，其中位于華南的進口基地就選在普洛斯園區，也就意味著你看路上跑的該品牌車，四臺里可能有一臺就是從我們園區里開出去的。”該負責人士舉例道。
此次調研的兩大高水準運作園區，是中金普洛斯REIT項目底層資產運營狀況的縮影。整體來看，在上市兩年多以來，中金普洛斯 REIT憑借對優質資產的專業運營管理取得較佳的運營表現，底層資產運營業績實現穩健增長。
據介紹，中金普洛斯REIT底層資產整體出租率保持在90%左右，租金則保持在穩步增長水平，整體表現良好。
“站在長期投資的角度來看，REITs的分紅能力是關鍵。”截至今年9月份，中金普洛斯REIT合計完成了5次分紅，累計金額達到5.8億。普洛斯資本運營相關負責人表示，“就上半年而言，我們可供分配金額達到了1.7億元，租金和管理費的整體收入接近2億，息稅折舊攤銷前凈利率為70.89%，期末的平均出租率維持在90%左右。總體而言，財務數據表現處于健康平穩的狀態。”
平穩運作背后，離不開資產運營上的精耕細作。據趙明琪介紹，為保持出租率和租金水平的穩定性，普洛斯采取了一系列舉措。首先，普洛斯和一些大客戶建立了非常長期的合作關系，普洛斯的物流基礎設施網絡目前覆蓋了國內70個城市，資產面積近5,000萬平方米。
“很多網絡化客戶需要快速覆蓋市場的時候，都會來跟普洛斯溝通起網計劃。我們能夠支持很多大型客戶在短期之內完成整個物流網絡化建設和基地建設，這是普洛斯的顯著優勢所在。”她說道，“大型企業客戶通常提前3-5年來和我們分享新的發展規劃以及基地建設的中期規劃，因此我們通常會為支持客戶的下一步發展做好準備。”
此外，針對行業和客戶的風險管理系統，讓普洛斯有能力找到優質的企業，發展成自己的客戶，同時辨別一些有風險的企業。“對于一些處于早期階段的客戶，如果我們認為這個行業賽道非常有潛力，都會給予客戶發展上的支持，然后作為陪跑型的伙伴來支持他們的成長和發展，如新能源企業。”她進一步說道。
從普洛斯角度來說，在做公募REITs之前，資產證券化更多的是通過私募基金開始的，普洛斯全球資產在管規模約1,250億美元，覆蓋了17個國家，與國際、國內主流的主權基金、保險公司、大型投資機構，都有比較友好和長期的合作。
普洛斯有開發基金、增值基金、收益基金等不同的基金策略，在進入公募REITs領域的時候，普洛斯在運營管理、風控管理、合規管理等方面已經建立了完整的管理體系，是一個順暢的發展過程。
擴募是REITs的生命力，能夠支撐REITs市場向深度、廣度發展。在6月完成擴募后，中金普洛斯REIT新購入普洛斯位于山東青島、廣東江門、重慶的3處倉儲物流園區。
中金普洛斯REIT擴募之后，其基礎設施資產合計將由10個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，建筑面積合計約115.66萬平方米，將有力地承載和支持所在地區的民生及經濟發展，通過納入更多具有較強的經濟活力與成長潛力的資產，吸收一線城市及強二線城市的外溢效應，拓展中金普洛斯REIT持有的倉儲物流園輻射范圍，形成全國網絡化布局。
普洛斯REIT旗下資產——普洛斯北京空港物流園（上）和普洛斯順德物流園（下）
不僅如此，擴募還有助于進一步分散資產組合地域風險，有利于整體基礎設施資產持續穩健運營。擴募帶來的基金規模的增加及新投資者的引入，將有助于提升基金的二級市場流動性，為投資者創造更多收益。
談及兩年多對資產管理運營過程中的體會，趙明琪直言，中金普洛斯REIT的上市和擴募過程總體都比較順利。作為國家發改委和證監會推出的新的金融產品，公募REITs在短短的兩年的時間內能夠達到將近1000億的資產規模，發展速度非常快。普洛斯作為一家市場化主體，從最早開始做首募到擴募，作為原始權益人以及資產外部管理機構積極參與，力爭為推動公募REIT市場的發展也做出自己的貢獻。
“公募REITs的推出恰逢其時，鼓勵更多企業著眼于長期，從運營端和管理端體現自己的價值，而不是僅僅從資產升值的角度出發。”她說到，“這對于從高速增長邁向高質量發展的中國市場非常重要。未來我們希望時機適宜的情況下能夠納入更多的資產量，產品規模繼續發展壯大。”
現在實現擴募以后，市場已經進入首發+擴募的雙輪驅動的發展期。作為原始權益人，跟REITs底層項目的合作還會有哪些創新的方面？
趙明琪表示，“從我們的期待而言，主要還是國內REITs的擴募機制創新，能進一步實現流程化或者常態化發展。”
我國基礎設施公募REITs起步相對較晚，目前仍處于發展的初級階段。海外成熟市場的諸多經驗都具有一定借鑒價值，有利于推動公募REITs市場平穩健康發展。
其一是重視發展多層次的投資者結構。普洛斯在REITs方面具有豐富的國際經驗，是業績表現一流的物流基礎設施投資信托基金普洛斯J-REIT的發起人和管理者。普洛斯J-REIT從2012年在東京證券交易所上市以來，已經完成了11次擴募，目前已有93個資產, 并已成為日本最大的物流基礎設施J-REITs之一。普洛斯J-REIT也被納入MSCI全球標準指數，該指數被國際基金公司廣泛用作全球證券投資組合的業績基準。
“第11次擴募之后，普洛斯J-REIT引進了高凈值個人投資人。未來我們也希望中金普洛斯REIT投資人結構朝更多元化發展。”普洛斯資本運營相關負責人展望道。
其二是優化公募REITs信息披露制度。在做公募REITs之前，資產證券化更多的是通過私募基金開始的，普洛斯亦是如此。私募團隊就是一對一的對投資人進行交流，但公募有上萬個投資人，如何更好地向他們披露底層資產的信息？
“我們借鑒了普洛斯J—REIT的處理模式，一是建立中金普洛斯REIT的官網，所以現在投資者通過普洛斯REIT官網可以第一時間獲取這些底層資產的最新運營情況；二是我們設立了一個投資人的管理郵箱，可以通過郵箱發送需求，我們會在可披露范圍內及時回復。” 上述普洛斯資本運營負責人表示。
歸根結底，正如趙明琪所言，底層資產本身的良性運營，是支撐REITs市場可持續發展的重要因素，也是讓市場的投資人，包括機構投資人和個人投資人在內對產品抱有信心的基礎。“未來對資產管理人和原始權益人的要求會進一步提高，市場將檢驗兩者的能力和資歷，市場良性驅動下公募REITs產品將走向成熟。”
（作者：中國基金報記者 張燕北 ）
